alvin
（来源：米宅珠三角）
2019年之于深圳编年史，会是一个载入史册的年份。
先行示范区、前海扩容、香港动荡，房价大涨，这所有的大事件，都集中发生在2019年的下半年。
沉寂了三年的深圳，突然成了全中国最闪耀的城市。
这是最好的年代，下半年，深圳很多楼盘以光速上涨，大量业主短时间资产净增几十到几百万，实现了人生的躺赚。
这是最坏的年代，很多上半年一直观望的客户，面对突如而来的市场变化直接懵逼，预算中的三房变两房，两房变一房，入场，不甘心，等待，更揪心。
这还是一个混沌的年代，更多的人不关注楼市，仍活在岁月静好的假象之中。
大渔的一个朋友，两个娃，住福田，惟一一套自住房价值不到600万。收入不低年入百万，但高消费，不存钱不买房。
每次我劝他买房，他都会说，房价这么高了，不可能一直涨下去，我可不想背上高负债，被一套房子绑架。
虽然收入很高，但几年下来，自住房不涨，又不做其他投资，别人的资产在大踏步向上，他的资产却在不断缩水。表面上看，生活光鲜，消费水准不低，但一旦工作出现变故，除了一套自住房，他几乎没有任何回旋的余地。
更要命的是，他从来不关注楼市的变化，因为他自己的房子不涨，他认为全深圳都没有涨。
对号入座，你又是哪一类?
2
最近一周没有写文，一是销售业务繁忙，双11减税新政出台后，市场热度还是超出了我的预期，也出现了我最不想看到的结果。
以我们10月中旬刚帮客户买到了一套房源为例，总价617万，新政后省了12万的税，但同类户型目前的挂盘价已涨到680万。
深圳市场就像一潭深不见底的湖水，不管何时何地，只要搅动几下，都能炸出一大堆购买力。每一波利好，都进一步刺激了人们对未来的预期。
很多人和我说，深圳都这么贵了，下半年又涨了这么多，现在还能买?
一边摇头叹气，一边冲进去买定离手。
深圳确实迎来了三年来最好的市场行情，看开发商的表现就知道了，近期扎堆上市的新盘格外多。
新盘的上市时间和电影档期一样，决定了能否卖出好票房。
相对招商领玺和颐湾府这些网红盘，我更留意的是宝中的都市茗荟、云玺锦庭和上塘的金茂府这三个盘。
要知道，这几个都是著名的捂盘王，为了卖上好价钱，都市茗荟、云玺锦城捂了两年，把自己从期房捂成了现房，金茂府因为上塘地王，站岗多年，众人都在等着看笑话。
两个月之内，这几个盘不约而同地扎堆开盘了，这说明，开发商心照不宣地认为，深圳已经迎来了三年来最好的销售机遇。
火热的市场和平淡的市场有多大差别?
举个例子，今年六月份，楼市平静期，宝中的海纳公馆开盘，均价8-9万，700万出头就能买到89平三房，即使这个价格，当天也只去化了四成。
五个月后，海纳的89平已顺销清盘，后期的成交价去到了870万，折合近10万一平米。每套房多卖了150万！
如果海纳的开发商能扛到今天，又岂止多收了三五斗?
3
经过下半年的火热和上涨之后，现在的深圳是什么情况?
是继续分化，分化严重到了令人发指的程度。
这一波的领涨区域是前海和宝中，跟涨区域是碧海和龙华。
和上半年相比，前海从8万多到了接近10万，宝中从7万多到破了9万，碧海从6万到7万，龙华从5万到6万，这是最新的价格梯队。
龙华中心区，之前一直被嘲万年不涨的壹城中心，这次扬眉吐气，从五万多的成交价一下子蹦到了六万多，部分房源报价上了七万。
你以为只有这些热点片区涨势凶猛?不是的，豪宅的上涨闪瞎你的眼，豪宅根本不屑于每平五千一万的上涨，它们只玩跳涨游戏。
深圳湾继续高歌猛进，不断刷新想象力。
恒二最新成交价88平2550万，单价28.9万，深圳湾离30万俱乐部只有一步之遥。
半岛的业主也越来越膨胀，半三89平的小三房报价接近2000万，单价高达21万。
你大喊哪有这么多有钱的傻子的时候，它们真的已经成交了，更惊人的价格梯队正在形成。九月份我们帮客户成交的一套半三总价2700万，最新成交价已刷新为3200万。
不要问我为什么，我也无言以对。
你以为只有这些热点和豪宅片区在猛涨，不是的，南山的大冲片区，因为南外大冲今年当了黑马，力压麒麟、高新等名校，学区内的老破小陡然身娇肉贵，40平的小一居从300万直接跳涨到400万，并且无房可卖。
你以为只有南山宝安在涨，又错了，看回大家都认为不涨的福田，突然发现，香蜜湖片区已悄悄攀升到18万，东海片区已到了14万，侨香片区也到了12万。
部分学区房更是涨幅吓人。百花实验双学位的金茂礼都，36平的成交价已到了620万，我清楚记得两年前还是420万，一套小户型，一年躺赚100万。
就连大家都认定的沉没片区罗湖，同样也有三年涨幅50%的房子，龙岗同样也是，有三年一分未涨的，也有年年稳涨10%的。
惟一没怎么涨的可能就是盐田和大鹏了。
4
这是深圳目前的各区二手房均价地图，数据来源链家。
福田7万5，南山9万，我清晰地记得，三年前，福田和南山均价还基本持平，今天，福田已差了南山一个身位。
不要被宝安6.1万的均价蒙蔽，宝安房价分化严重，有宝中的12万，也有松岗福永的3万。
东西部的实际价差已至少三倍，西部12万，东部只有4万，距离不过20几公里，同一个城市，非环线外溢，这种变态价差只存在于深圳。
深圳房价持续上涨和分化的动力来源于哪里?我想用中午和我一起吃饭的两个客户来举例。
一个来自内地，三十几岁，事业有成，年入数百万，来深圳想买一套总价1000万的房子，来安置自己无处安放的现金。
一个深圳本地的小伙子，只有24岁，名下一套小两房准备卖出，再加上手头现金能凑出450万，准备五成首付满杠杆上一套900万的房产。
深圳楼市就是被这两股主流力量交织向上推动。
一是来自内地的无数中小壕，他们年入200-1000万不等，手头有数百到上千万的闲置资金，他们不激进，偏保守，不愿猛上杠杆，有1000万现金最多买1200万的房子。
他们选择入户深圳，买房，只是为了给越来越多的现金找个安全的储蓄池，买入深圳，然后长线持有，他们不求暴击，只求保值和适当升值。
这样的客户，我们接触了很多很多。在中国，有钱人数量之多真的真的远超你想象。
二是资金有限的年轻人，他们年轻，对未来充满信心，无所畏惧，野心勃勃，他们会加足所有的杠杆，对赌这个城市的明天。
除了这两类主流力量，还有大量的本地改善和内地中产置换群体。
这数股力量交织在一起，尤其是来自全国无穷无尽的购买力，不停支撑着深圳房价向上，再向上。
5
深圳房价会不会继续涨，还会。
因为研究了太多深圳的房子，又接触了太多的购买力，对这个城市的趋势已看的越来越清晰。
深圳楼市还会不会继续分化，还会。
但分化会越来越复杂，不是热点片区一直涨，横盘片区一直横盘这么简单，有些热点片区的涨幅可能会变慢或横盘，有些非热点片区和楼盘却会突然上涨，比如很多人认为坑盘的壹城中心的逆袭。
哪里会补涨，哪里会逆袭，没有人是神，能准确预测。但是，细细品味深圳数年来楼市变迁之路，一切皆有规律可循。预测很难，但并非不可能，这也是目前我们在做的研究。
十年后，深圳的经济高度在哪里，房价高度又在哪里?我不想预测。
2019年之于深圳，如同万历十五年之于明朝，不同的是，一个从此走向衰落，一个从此走向崇高。
很幸运，我见证了这座城市的2019，也邀请你一起见证。
